文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

被地產(chǎn)拖累，作為“現(xiàn)金奶牛”物企消瘦了許多。為豐裕家底，上市物企紛紛打響了現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)，而加大應(yīng)收賬款的收繳，便是其中最為重要的一環(huán)。

6月21日晚間，方圓生活服務(wù)（09978.HK）刊發(fā)了一則“結(jié)算未結(jié)應(yīng)收款”的公告。對此一言以蔽之：其計劃通過置換交易，抵銷1600萬元應(yīng)收款項。

(資料圖片)

具體而言，方圓生活服務(wù)與賣方鶴山市富都物業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“富都物業(yè)發(fā)展”）訂立了一份置換協(xié)議，據(jù)此，富都物業(yè)發(fā)展欲將旗下23套住宅物業(yè)轉(zhuǎn)讓給方圓生活服務(wù)，以抵銷其拖欠方圓生活服務(wù)的應(yīng)收款。

如此一看，這其實是物管圈簽訂的又一起“抵房“協(xié)議。

有意思的是，這筆抵銷應(yīng)付款協(xié)議，方圓生活服務(wù)不僅沒有拿回現(xiàn)金，反而搭上了一筆400萬的首付款，并將應(yīng)收款變成了資產(chǎn)。

公告稱，上述23套住宅物業(yè)的總價值約為2000萬元。因此，根據(jù)雙方的協(xié)議，方圓生活服務(wù)需要向富都物業(yè)發(fā)展支付一筆400萬元的首付，最終這23套住宅物業(yè)抵銷1600萬元應(yīng)收款項。

方圓生活服務(wù)表示，在中國物業(yè)市場復(fù)蘇的背景下，其發(fā)現(xiàn)所涉物業(yè)轉(zhuǎn)售價值可能會攀升，“本集團擬持有該等物業(yè)作投資用途”。

而穿透富都物業(yè)發(fā)展股權(quán)，其與方圓生活服務(wù)關(guān)聯(lián)方的身份也清晰可見，這筆置換交易，似乎也因為方圓生活服務(wù)反向輸出400萬元首付而變了“味道”。

23套住宅物業(yè)

鶴山，因境內(nèi)有山形似仙鶴而得名，隸屬廣東省江門的代管縣級市。上述置換交易所涉物業(yè)便位于此地。

根據(jù)公告，該等物業(yè)的樓盤名為方圓.鶴山云山詩意。冠有“方圓”二字，不難看出，這個樓盤項目與方圓集團有著千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。

2020年，方圓鶴山云山詩意在微信公眾號介紹中這樣寫道：“方圓·云山詩意作為方圓集團在鶴山的第二項目，定制72萬㎡別墅及高層洋房高低配規(guī)模大盤?！?/p>

據(jù)悉，該樓盤項目位于鶴山市谷埠新城。樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》通過公開信息獲悉，2019年2月，方圓地產(chǎn)通過旗下廣州市方圓樂揚實業(yè)投資有限公司，以2.66億元的價格拍下該地塊——江門市JCR2018-215（鶴山29）號，建設(shè)用地面積為34331.67平方米（51.5畝）。

根據(jù)公開資料及富都物業(yè)發(fā)展的聲明，方圓.鶴山云山詩意為住宅及商業(yè)發(fā)展項目，總建筑面積約為68萬平方米，包括27座住宅單位，附近通達商業(yè)區(qū)、學(xué)校及醫(yī)院。

此番置換交易的物業(yè)，是方圓.鶴山云山詩意51座中的23套一手住宅物業(yè)。該等物業(yè)總建筑面積為2614.7平方米，個別面積約為99.8平方米至130.5平方米。

公告則顯示，富都物業(yè)發(fā)展是方圓.鶴山云山詩意的注冊合法及實益擁，該項目自2021年11月起由其開發(fā)。目前，富都物業(yè)發(fā)展已取得該等物業(yè)的預(yù)售許可。

樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》獲悉，該樓盤51棟帶裝修均價為7200元/平。若以此測算，此次置換的2614.7平方米住宅總價約1883萬元，較公告中的估值低117萬元。

為落實置換交易，買賣雙方將分別就每項物業(yè)訂立物業(yè)預(yù)售協(xié)議。

方圓生活服務(wù)表示，其估計將就置換交易產(chǎn)生約120萬元的成本，其中包括收購該等物業(yè)的契稅、印花稅及專業(yè)費用等。

起底富都

公告披露，截至2023年4月30日，方圓生活服務(wù)來自富都物業(yè)發(fā)展的未結(jié)應(yīng)收款總額約為5820萬元，這筆款項是方圓生活服務(wù)此前為富都物業(yè)發(fā)展提供的物業(yè)代理及物業(yè)管理服務(wù)的費用。

據(jù)此來看，這筆置換交易完成后，方圓生活服務(wù)來自富都物業(yè)發(fā)展的未結(jié)應(yīng)收款總額還有4220萬元。方圓生活服務(wù)表示，其“正探索其他方案，以收回未結(jié)應(yīng)收款總額的余款。”

值得注意的是，方圓生活服務(wù)的控股股東方明，也是富都物業(yè)發(fā)展的股東之一，持股占比約14.81%。

具體來看，富都物業(yè)發(fā)展有三個直接股東——鶴山市明鑫房地產(chǎn)投資有限公司(簡稱“鶴山明鑫”)、江門市蓬江區(qū)明軒租賃有限公司，以及江門市新方盛投資咨詢有限公司，它們分別持股占比82%、10.8%，以及7.2%。其中，后兩者的最終實益擁有人為獨立第三方。

而鶴山明鑫則由廣州市明鑫投資發(fā)展有限公司、珠海方圓樂鑫股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)分別持股51%、49%。向上穿透股權(quán)，后者的上一級持股占比30.2326%的股之一——廣州市臻惠實業(yè)投資有限公司，是方圓國際投資集團有限公司的全資子公司，由方圓集團創(chuàng)始人方明間接全資持有。

成立于2009年12月，富都物業(yè)發(fā)展主要在廣東省從事物業(yè)開發(fā)，目前的法定代表人為王鋒，注冊資本約為5.56億元。

穿透股權(quán)，富都物業(yè)發(fā)展的實控人為張清，受益股份69.154%，擁有82%的表決權(quán)。

方圓生活服務(wù)表示，張清為獨立第三方。不過，張清與方明其實關(guān)系匪淺。

方圓現(xiàn)代生活掛牌新三板前夕，2016年3月，二人曾簽署過一份《股權(quán)代持協(xié)議》，方明委托張清代為持有其對廣東方圓投資有限公司50%的股權(quán)。

拿出方圓.鶴山云山詩意的23套房子向方圓生活服務(wù)抵銷物業(yè)費，應(yīng)該也是張清無奈的選擇。

企查查資料顯示，去年以來，富都物業(yè)發(fā)展多次被列入被執(zhí)行人。截至目前仍有5條被執(zhí)行人記錄，被執(zhí)行總金額約421.92萬元。

“抵房”協(xié)議

應(yīng)收賬款，正猶如一把“達摩克利斯之劍”高懸上市物企的頭頂。

據(jù)《樂居財經(jīng)》物業(yè)K線統(tǒng)計，截至2022年13月31日，50家港股上市物企合計還有超過682.25億的貿(mào)易應(yīng)收款，較上一年同期的490.79億元增長約39.01%。值得一提的是，同期，這50家物企的營收增幅均值約為10.17%。

過去一年，統(tǒng)計樣本中的50家物企，對貿(mào)易應(yīng)收款進行的減值撥備額合計超92.17億元，較上一年同期的31.24億元大增195.06%。

大幅減值計提，不過是壯士斷腕的悲壯之舉，是充滿無奈的選擇。盡管如此，整體來看，物企們的應(yīng)收款壓力依然不小。

“在開發(fā)商自己都活不好的情況下，很大可能不會去給物業(yè)公司結(jié)賬”。在此背景下，開發(fā)商拿出旗下待售物業(yè)資產(chǎn)抵債的案列，或許會越來越多。

四個多月前，2月13日，雅生活服務(wù)與其關(guān)聯(lián)房企雅居樂集團也曾簽訂一份持續(xù)關(guān)連交易補充協(xié)議，也提及了后者將用物業(yè)資產(chǎn)（包括但不限于寫字樓、商鋪和商品房）來抵銷前者的未償還應(yīng)收款。

再往前追溯，去年7月，金科服務(wù)將金科股份的15億元應(yīng)收款轉(zhuǎn)為借款，但要求了金科股份提供包括商業(yè)資產(chǎn)和車位等作為抵押資產(chǎn)。

今年5月底，金科服務(wù)向法院起訴金科股份，要求其償還全部借款及涉及利息。按照當(dāng)初的協(xié)議，金科股份最終很可能會用抵押包里的資產(chǎn)來抵銷這筆債。

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